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mercado da habitação, quo vadis?

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A habitação, e os mercados de arrendamento e compra/venda associados, têm estado nas luzes da ribalta da ação política, e depois do alojamento local, mais uma medida que afecta o mercado de arrendamento foi anunciada (ver aqui, por exemplo), introduzindo contratos de duração mínima de 3 anos como regra.

Em várias das medidas que têm sido propostas e alteradas e reformuladas, fica frequentemente a faltar, a meu ver, alguns elementos essenciais para as compreender e antecipar os efeitos que possam surgir. Creio que várias destas propostas deveriam passar pelo crivo do que se chama “avaliação de impacto normativo” (uma descrição em português dos procedimentos pode ser encontrada aqui), ou “regulatory impact assessment” na terminologia internacional. O primeiro passo dessa análise é perguntar qual o problema que a medida proposta procura resolver. E nem sempre é muito claro qual é. A segunda pergunta é que evidência existe de que seja um problema, e qual a sua expressão. Depois então há que elencar opções e definir um critério de escolha entra elas, para ver qual das opções melhor resolve, ou ajuda a resolver, o problema enunciado.

Ora, sobre o mercado de arrendamento, esta medida parece ter como objetivo dar maior estabilidade aos inquilinos. Mas ainda há dias as preocupações eram com os valores das rendas (e falava-se na necessidade de rendas acessíveis). Só que fixar tempos mínimos de arrendamento tem um custo de oportunidade para quem arrenda, que irá repercutir parte desse custo na renda que vai pedir – se é preciso arrendar por três anos, então o valor da renda terá que cobrir parte do custo, pelo menos, de não poder mudar de inquilino para uma renda mais elevada no futuro. Ou seja, será de antecipar que os contratos a três anos venham a ter rendas mais elevadas, em média. Pelo que não tarda nada regressaremos às queixas de rendas elevadas. E às ideias de voltar a regular as rendas. E depois quando não há casas no mercado para arrendamento, virá a regulação para obrigar a colocar casas no mercado de arrendamento a rendas acessíveis por tempo indeterminado. Será quando se quererá ser inquilino e não proprietário. E a manutenção das casa deixará de ser feita, piorando a qualidade de vida dos inquilinos. E onde terminará, deixo à imaginação de cada um. Resolver excessos de procura permanentes por regulação significa apenas que a prazo alguém terá o poder de ditar o racionamento e o acesso às casas disponíveis.

Numa visão global, para ter continuidade no arrendamento para os inquilinos, e ter rendas mais baixas, a alternativa a uma regulação crescentemente intrusiva (provavelmente inoperante) é aumentar a oferta no mercado, onde passe a ser uma segurança também para o proprietário estabelecer contratos por tempo mais longo.

As políticas públicas nesta área precisam fortemente de uma metodologia sólida para a sua definição e compreensão dos efeitos de longo prazo das várias opções disponíveis, dados os múltiplos objetivos presentes.

Autor: Pedro Pita Barros

Professor de Economia da Universidade Nova de Lisboa

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